Conheça os direitos do proprietário e do inquilino ao alugar um imóvel

Se você vai alugar seu primeiro imóvel, vale a pena pesquisar e receber conselhos de pessoas mais experientes para saber exatamente o que fazer e esperar. Mas isso não pode ser o suficiente e, para se preparar, é importante saber o que é a Lei do Inquilinato. 

Denominada Lei Federal nº 8245, a Lei do Inquilinato tem por objeto regular as relações entre locador e locatário antes, durante e depois da relação de locação. Ou seja, é a legislação que vai reger a ligação entre quem aluga e o proprietário do imóvel alugado. 

Essa lei traz em seu conteúdo todas as informações necessárias para entender quem tem obrigação de que, como se resguardar de qualquer risco e, principalmente, quais são os direitos e deveres de cada um para que essa relação se dê da melhor forma possível. 

Por isso, é fundamental estar de acordo e entender bem todos os temas que são tratados por ela, desde a possibilidade de realização de reformas de casas até mesmo entrega das chaves e realização de vistorias, por exemplo. 

Neste texto, buscamos esclarecer os principais pontos para que você se sinta preparado tanto para alugar seu imóvel quanto para buscar inquilinos para ocupar sua propriedade, de forma correta, segura e de acordo com a legislação. Acompanhe!

A importância da Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 tem como finalidade conter todas as informações que guiarão uma locação, tanto residencial quanto comercial. Depois de 1991, essa lei passou por diversas atualizações e modificações. 

Mas alguns ainda podem se perguntar: se eu já faço contrato, por que é necessário uma lei para isso?

O fato é que tudo que estiver no contrato, provavelmente terá como fonte a Lei do Inquilinato, uma vez que, na dúvida, o que vale é ela. As disposições do contrato que não estiverem de acordo poderão, em um segundo momento, ser anuladas. 

Se o proprietário demora a entregar o controle de portões para que o inquilino tenha entrada total no imóvel, por exemplo, pode ser repreendido por força da Lei do Inquilinato. 

Por essa razão, é fundamental ter essa lei como base para todo e qualquer ato relativo à locação, uma vez que isso garante que, em caso de qualquer problema, as partes estarão resguardadas e tudo estará de acordo com o que deve ser. 

Não são raros os casos de disputas judiciais que trazem partes de contratos em desacordo com a Lei do Inquilinato. Se ficou combinado que haveria instalação de piso de taco de madeira pelo inquilino, mas isso não estava de acordo com a lei, pode não ser válido.

Dependerá de cada caso o seu desfecho, mas a segurança mesmo está em seguir integralmente a lei que rege as locações.

Direitos presentes na lei
Entre as informações que constam na lei, estão todas as diretrizes que deverão ser seguidas para que a relação seja justa e harmoniosa, especialmente respeitando os direitos e deveres das duas partes. 

Dentro de seu conteúdo, a lei prevê, por exemplo, que reformas estruturais deverão ser feitas pelo proprietário, sendo sua obrigação entregar o imóvel em boas condições. 

Assim, se houver necessidade de instalação e manutenção elétrica, isso será obrigação do dono do imóvel. 

A seguir, serão esclarecidos quais são os direitos e deveres das partes da relação locatícia de acordo com a Lei do Inquilinato:

Para quem aluga
Para a pessoa que está alugando uma casa ou apartamento, a primeira coisa é realizar uma boa vistoria, verificando minuciosamente cada parte do imóvel que será ocupado, para garantir que está a par de qualquer problema que exista no local.

A princípio, em termos de documentação, a pessoa que aluga deverá oferecer algum tipo de garantia (a menos que o proprietário expressamente comunique que não faz questão), para que seja formalizada a relação de locação. 

Entre seus deveres, está:

Pagar pontualmente o aluguel;
Dar ao imóvel o uso que está previsto;
Respeitar os regulamentos de condomínio;
Respeitar legislação de vizinhança;
Pagar despesas de serviços contratados;
Devolver o imóvel no estado recebido. 
Assim, entre os deveres, é importante que o inquilino esteja atento a toda e qualquer legislação que seja válida para o imóvel, pois a não observância pode gerar até mesmo multa contratual. 

Se o negócio que foi implementado no imóvel exige licenciamento ambiental cetesb, será de sua responsabilidade arcar com todo esse processo e, caso não o faça, será motivo para rescisão do contrato, de forma justificada. 

Ainda, quando se fala em pagamento de despesas de serviços contratados, estão previstos luz, telefone, gás e demais contratações. Em relação a devolução do imóvel, neste momento a vistoria inicial se mostra importante. 

Se houver qualquer tipo de dano no imóvel que não foi verificado ou documentado antes da entrada, será da responsabilidade do inquilino o conserto, ainda que já tenha sido encontrado neste estado. 

Por isso, é fundamental que tudo seja documentado, até porque receber o imóvel em perfeito estado para utilização é um dos direitos desse sujeito da relação locatícia. Caso realize reformas, poderá inclusive ser indenizado. 

Para isso, é importante que se comprove que as reformas ou eram necessárias ou agregaram valor ao imóvel e foram autorizadas pelo proprietário de forma expressa, ou  não poderão ser objeto de indenização.

A instalação de tela de proteção para gatos, por exemplo, pode ser considerada uma benfeitoria, pois será algo que trará mais valor ao imóvel. 

Mas, caso não seja expressamente combinado, o inquilino não terá direito a qualquer devolução do que gastar com isso. 

Outros direitos previstos para a pessoa que aluga o imóvel é a isenção de despesas extraordinárias de condomínio. Se houver uma pintura na fachada que seja rateada entre os condôminos, isso deverá ser pago pelo proprietário do imóvel. 

A justificativa legal disso é que trata-se de uma valorização que o imóvel receberá, não sendo responsabilidade do inquilino arcar com tal gasto. Por fim, a preferência de venda também figura entre os direitos do inquilino. 

Isso quer dizer que, se o proprietário receber uma proposta para vender o local, deverá apresentá-la ao inquilino, que tem o direito de oferecer o mesmo valor e terá preferência na aquisição. Caso não o faça, a venda poderá inclusive ser anulada. 

Para o proprietário 
Já o proprietário, por sua vez, tem alguns direitos resguardados em relação à propriedade para sua própria proteção. Está previsto na lei que o proprietário tem direito ao recebimento do aluguel pontualmente, até, no máximo, o sexto dia do mês. 

Ademais, tem direito a receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou, ou ainda exigir que seja feita nova pintura, para a devolução do imóvel com paredes recém-pintadas de branco, conforme disposição no contrato. 

Poderá, ainda, vetar algumas modificações no imóvel, como reforma de fachada, que alterem as características originais da propriedade e/ou não possam ser retiradas ou restauradas ao original quando do término do contrato. 

Entre os deveres do proprietário, estão arcar com despesas extraordinárias condominiais, prover as chaves para que o inquilino tenha entrada e realizar quaisquer reparos necessários para entregar o imóvel em perfeito estado para o uso. 

Entretanto, desde que devidamente documentado, é possível que o proprietário e o inquilino cheguem em acordos para reforma, podendo haver desconto do aluguel para algo que foi transformado no local. 

Se houver necessidade de troca de calha para telhado, isso será uma responsabilidade do dono do imóvel, porém, será possível realizar um acordo com o inquilino para que este a faça e que isso seja abatido do aluguel ao longo de meses. 

Por fim, dependendo das disposições do contrato, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel depois de um determinado tempo, seguindo as disposições da lei. Pode também incluir a possibilidade de reajuste do aluguel em contrato. 

Destaca-se que o aluguel residencial tem regras próprias para reajuste, de acordo com legislação específica. 

Considerações finais
A Lei do Inquilinato, que é objeto de amplos estudos de acadêmicos jurídicos e advogados, prevê as diretrizes que regerão a relação de locação. Como fonte principal para contratos, deve ser bem observada para evitar problemas judiciais. 

A relação locatícia deverá ser sempre pacífica e honesta entre as partes, garantindo que haja transparência e observância das leis que sejam cabíveis para cada aspecto da locação. Só assim será justo para inquilino e proprietário. 

Para tanto, é interessante que haja ajuda de um profissional capacitado que organize as ideias e redija o contrato de acordo com a legislação mais atualizada e que resguarde ambas as partes. 

O momento inicial da locação, quando ainda são discutidas as cláusulas do contrato, é a hora certa para que as partes tirem suas dúvidas e abordem tópicos que não compreendam ou não concordem. Uma vez assinado o contrato, pode ser tarde.  

O mais seguro e importante para os dois lados é que estejam bem assessorados e que, mesmo assim, busquem informações sobre a relação de locação. Para tanto, uma leitura atenta da Lei do Inquilinato é fundamental.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

Fonte: JornalContabil | 01/04/2021